四川省物业服务收费管理细则

各区（市）县物价局、房管局（办、所）：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将省物价局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》转发你们，并结合我市实际，提出以下贯彻实施意见，请一并遵照执行。

一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

二、五城区（含高新区）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平按照分级分等定价原则制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。建设单位与物业管理企业或业主与物业管理企业根据公布的基准价及浮动幅度协商约定执行标准，报所在区物价局备案，同时按有关规定明码标价。双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局协调执行标准。

其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准，由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门结合当地实际制定并定期向社会公布。

三、住宅物业服务收费指导价标准（试行）（附件1），由与物业服务等级（以下简称服务等级）指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环境设施设备项目等级（以下简称项目等级）指导标准相对应的项目等级基准价及其浮动幅度构成。

四、住宅物业服务等级指导标准（试行）（附件2）和环境设施设备项目等级指导标准（试行）（附件3），由成都市物价局会同成都市房产管理局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素制定并公布。

五、住宅物业服务收费指导价标准中的项目等级基准价，是维持物业的公共环境、设施设备日常运行和维护的基本成本（含能耗、设施设备与绿化的日常维修养护及其对应人员的成本），除此以外的物业服务成本（不含保险费）和法定税费、企业利润进入服务等级基准价。

六、住宅物业服务收费指导价标准未含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，该项费用由合同双方协商约定，按物业买受人拥有的物业建筑面积另行分摊。

七、实行政府指导价的物业服务收费，其收费标准由合同当事人双方，结合不同物业项目的实际，按照物业服务范围、服务内容、服务质量，物业环境、配套设施设备条件，以及满足其正常运行、维护的要求，分别在相对应的服务等级基准价和项目等级基准价的基础上，在规定的浮动幅度内协商，并在服务合同中具体约定。

八、物业服务范围、服务内容、服务质量以及环境、配套设施设备等条件超出或达不到住宅物业服务等级或项目等级指导标准的，由合同当事人双方，结合实际，参照物业服务收费指导价标准协商确定收费标准。

九、物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴纳。

十、物业管理区域内同一设计用途、同一档次的物业服务收费，应按统一标准收取。住宅物业应严格按房屋设计用途使用，如另作他用的，物业服务费标准由双方协商约定。

十一、新建房屋销售时，建设单位应当按照《物业管理条例》的规定，在物业买卖合同中明确前期物业服务合同约定的内容，其中住宅物业应参照本通知精神，明确物业服务等级，环境设施设备项目等级的有关内容及其价格标准。

十二、按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）签订住宅室内装饰装修管理服务协议的装修管理，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：

1、按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取管理服务费用，电梯住宅按不高于0.03元/平方米·天，其他多层住宅按不高于0.02元/平方米·天的标准计算。

物业管理企业收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共用部位、共用设施设备等损坏的，费用由责任人另行承担。

2、委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2.00元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业管理企业协商约定。

十三、物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处理费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共用设施（如游泳池等）使用费。

十四、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用，并不再分摊计量总表至业主户表之间的管线损耗。

十五、未实行物业管理的住宅小区、单位职工宿舍的管理，可参照本通知执行。

十六、本通知从2004年10月1日起试行。成都市物价局、成都市房产管理局《关于转发省物价局省建委<关于印发四川省城市物业管理服务收费暂行规定的通知>的通知》（成价房[2000]121号）同时废止。试行中有何问题，请及时反馈我们。

附件：1、成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）

2、成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）

3、成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）

4、四川省物业服务收费管理细则

成都市物价局

成都市房产管理局

二○○四年九月十日

主题词：物业收费 管理细则 通知

抄送：省物价局，省建设厅，市政府办公厅，市法制办。市物价局监督检查分局。

成都市物价局办公室　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2004年9月10日印

（共印160份） 

附件1：

成都市住宅物业服务收费指导价标准(试行)

一、物业服务收费指导价标准

本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化调整：

其他面积物业基准价＝5万㎡物业某等级基准价＋（50000-物业面积）÷50000×5万㎡

物业某等级基准价×10%，但调整幅度最多不超过10%。

住宅类型

物业服务等

级与基准价

环境设施设

备项目等级

与基准价

适用范围

（项目最低

面积，㎡）

浮动幅度（

各基准价基础

上分别浮动）

服务等级

基准价

(元/㎡·月)

项目等级

基准价

(元/㎡·月)

多层

一级

0.87

甲等

0.28

15000

±10%

二级

0.65

乙等

0.20

20000

三级

0.43

丙等

0.12

30000

四级

0.23

丁等

0.07

40000

高层

一级

1.05

甲等

0.70

15000

二级

0.84

乙等

0.51

20000

三级

0.64

丙等

0.36

30000

二、服务等级

与人员配置

住宅类型

服务等级

配置人均

面积(㎡/人)R1

人员配置

调整系数R2

项目人员数配

置参考意见

多层

一级

1600

1

项目人员配置数＝

项目面积÷R1＋

（50000－项目面积）

÷10000×R2

二级

2000

三级

2500

四级

3500

高层

一级

1300

1.5

二级

1600

三级

2000

注：1、多层住宅指7层(含)以下住宅，多层电梯项目等级基准价参照高层丙等。

2、本标准中的高层住宅是指8层(含)以上的住宅。

3、低于适用范围最低面积的项目，由合同当事人双方参照本标准协商确定。

附件2： 

成都市住宅物业服务等级指导标准(试行)

一 级

项目

内 容 与 标 准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现

场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及

时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主

大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并

及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修

管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止

行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共

用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共

配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施

设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新

改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

（四）协助维

护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一

层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每

月清洁1次。及时清除道路积水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月

检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化

养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二 级

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回

访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及

时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主

大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，

并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修

管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止

行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改

共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施

设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；

设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新

改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；

楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区

内主要道路积水。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化

粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三 级

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组

织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会

或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修

管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止

行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改

共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施

设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使

用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新

改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有

应急方案。

（四）协助维

护公共秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并

协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、

楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化

粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）绿化

养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

四级

1、服务项目按照三级指导标准确定。

2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。

附件3：

一、多层住宅项目等级指导标准

住宅类型

项目等级

环境设施设备情况与标准

多

层

住

宅

甲等

1、小区封闭，布局合理，设计好，质量优，环境美，有一定规模的园林小景。

2、绿地率达到30%以上，容积率1.5以下。

3、专用固定停车位不少于1个/1户；有共用的自行车停放场所。

4、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于三项。

5、小区公共配套设施完善，水、电、气、消防设施完备。

6、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于三项。

7、有规定比例的物业管理用房。

乙等

1、小区封闭，布局合理，环境良好，有一定的园林小景。

2、绿地率达到25%以上，容积率2.0以下。

3、专用固定停车、共用停车位不少于1个/1户；有共用的自行车停放场所。

4、具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于二项。

5、小区公共配套设施比较完善，水、电、气、消防设施完备。

6、文化娱乐场所、体育活动设施或儿童娱乐等设施不少于二项。

7、有规定比例的物业管理用房。

丙等

1、小区封闭，布局基本合理，有一定的环境。

2、绿地率达到20%以上，容积率2.5以下。

3、专用固定停车、共用停车位不少于1个/2户；有共用的自行车停放场所。

4、具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于一项。

5、水、电、气、消防设施符合有关规定。

6、有公共活动场所或简单的体育活动器械、设施。

7、有规定比例的物业管理用房。

丁等

环境设施设备情况与标准参照或部分达到丙等的情况与标准，由合同当事人双方根据

实际情况确定。

二、高层住宅项目等级指导标准

高

层

住

宅

甲等

1、小区封闭，设计好，质量优，环境美，有较好的园林小景。

2、总建筑面积1.5万平方米、楼层19层（含）以上。

3、绿化率30%以上，楼宇主要通道布有盆栽。

4、有中央消防监控系统，消防设施设备完善。

5、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电源。

6、配套有机动车停车场，固定停车位不少于1个/1户；有共用的自行车停放场所。

7、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于三项。

8、小区公共配套设施完善，水、电、气设施完备。

9、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于三项。

10、有规定比例的物业管理用房。

高

层

住

宅

乙等

1、小区封闭，设计、质量和环境好，有一定的园林小景。

2、总建筑面积2万平方米、楼层12层（含）以上。

3、绿化率25%以上，楼宇主要通道布有一定盆栽。

4、有消防监控系统，消防设施设备完善。

5、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电源。

6、配套有机动车停车场,固定停车、共用停车位不少于1个/1户;有共用的自行车停放场所。

7、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于二项。

8、小区公共配套设施合理，水、电、气设施完备。

9、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于二项。

10、有规定比例的物业管理用房。

丙等

1、小区封闭，设计、质量和环境较好，绿化率20%以上。

2、总建筑面积3万平方米、楼层8层（含）以上。

3、有消防监控系统，消防设施设备完善。

4、电梯和二次供水系统配置合理，有自备发电机或配双回路电源。

5、配套有机动车停车场,固定停车、共用停车位不少于1个/2户;有共用的自行车停放场所。

6、楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他安全防范设施不少于一项。

7、小区公共配套设施比较合理，水、电、气设施完备。

8、文化娱乐场所、体育活动或儿童娱乐等设施不少于一项。

9、有规定比例的物业管理用房。

附件4：

四川省物业服务收费管理细则

第一章 总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

第二条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 物业服务收费管理

第四条 四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

第七条 政府指导价由市、州（或者授权县）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。

各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式 

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制度或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

第四章 物业服务收费形成 

第十一条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。

第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

第十三条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预收决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第五章 实 施

第十五条 物来管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十六条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法追缴。

第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十八条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第六章　相关价格、收费的管理

第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3％以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

第二十一条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第七章 监督与检查

第二十三条 物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第二十四条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十五条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由各级政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第八章 其 他

第二十六条 各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报省物价局、省建设厅备案。

第二十七条 本细则由省物价局会同省建设厅负责解释。

第二十八条 本办法自2004年1月1日起执行。此前省物价局、省建委《关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知》（川价字费〔1999〕321号）及其它与本细则相抵触的规定同时废止。

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